Trin for trin: udarbejdelse af skøde til ny bolig

At stå over for købet af en ny bolig er en spændende periode, men også en proces fyldt med overvejelser, paragraffer og en del papirarbejde. Ét af de vigtigste dokumenter i forbindelse med et boligkøb er skødet, der sikrer, at ejerskabet over ejendommen formelt overdrages fra sælger til køber.

Et korrekt udfærdiget skøde beskytter køberens ret til boligen, og uden et behørigt tinglyst skøde kan bolighandlen faktisk ikke fuldendes. Alligevel er det de færreste, der møder skødets jura i hverdagen, og derfor kan processen føles uoverskuelig.

Hvad er et skøde?

Et skøde er det juridiske dokument, der dokumenterer dit ejerskab af en fast ejendom. Det fungerer som bevis over for omverdenen – såsom banker, realkreditinstitutioner og offentlige myndigheder – og indgår i grundbogen, som er det offentlige register over ejerskab til ejendomme i Danmark.

Når du indgår en købsaftale om et hus, rækkehus eller en ejerlejlighed, aftaler du med sælgeren og får underskrifterne på plads. Skødet er næste skridt, hvor denne aftale omsættes til officiel registrering. Uden den endelige registrering i tingbogen kan du ikke dokumentere, at boligen er din, og du risikerer, at tidligere ejer stadig står noteret som den formelle ejer.

At forstå selve betydningen af skødets tinglysning kan sammenlignes lidt med at få et personligt CPR-nummer – det er først, når det er registreret i systemet, at du bliver synlig for resten af samfundet i denne nye sammenhæng.

Hvorfor er skødet så essentielt?

Her er de mest fremtrædende grunde:

• Ejerskab: Kun den person, der er noteret på skødet, anses retsgyldigt for at eje boligen.
• Lån og belåning: Kreditforeninger og banker kræver tinglyst skøde, før de udbetaler lån.
• Sikkerhed: Skødet beskytter mod uventede krav fra tidligere ejers kreditorer.
• Videre salg: Kun den registrerede ejer kan sælge boligen videre.

Udarbejdelse og tinglysning af skødet rummer især betydning, når man tænker i generationsskifte, bolighandler mellem familie eller samlevende par, hvor klarhed om ejerskab kan fjerne mange potentielle konflikter.

Hvem står for skødet?

I langt de fleste tilfælde vil det være køber, der drager omsorg for udarbejdelsen og tinglysningen af skødet. Nogle vælger at stå for opgaven selv, mens andre bruger en advokat, ejendomsmægler eller en digital platform, der tilbyder specialiseret rådgivning.

Bolighandel er ikke noget, de fleste har erfaring med. Derfor kan det være en stor lettelse at få professionel hjælp, ikke mindst fordi fejl i skødet kan få voldsomme konsekvenser – både økonomisk og praktisk. Skødet skal nemlig både være juridisk korrekt og indeholde alle nødvendige oplysninger om ejendommen, parterne og handlen.

De vigtigste oplysninger i et skøde

For at et skøde kan godkendes af tinglysningsretten og blive registreret korrekt, skal det indeholde en række obligatoriske oplysninger:

• Navne og CPR-numre på både køber(e) og sælger(e)
• Ejendommens matrikelnummer og adresse
• Købesum
• Overtagelsesdato
• Specifikation af eventuelle servitutter eller byrder
• Oplysning om betaling af købesummen og evt. lån

Det er afgørende, at oplysningerne stemmer overens med købsaftalen, da tinglysningsretten ellers vil afvise skødet.

Trin for trin: Sådan udarbejdes og tinglyses et skøde

Hele processen kan koges ned til en række veldefinerede skridt, der følger hinanden. Her er en oversigt, der hjælper dig sikkert igennem skødeforløbet:

1. Udarbejdelse af skødet

Start med at udforme skødet, enten selv eller gennem en boligadvokat/mægler. Her skal du sikre dig, at alle stamdata er korrekte, og at skødet lever op til kravene for tinglysning.

2. Digital underskrift

I Danmark underskrives skøder digitalt via NemID/MitID, hvilket giver høj sikkerhed og minimerer risikoen for forveksling. Først underskriver køber, derefter sælger. Hele processen foregår via tinglysning.dk’s portal.

3. Tinglysningsafgift

Når skødet underskrives og indberettes, skal der samtidig betales tinglysningsafgift. Denne afgift består af en fast og en variabel del:

Afgiftstype	Beløb 2024
Fast afgift	1.850 kr.
Variabel afgift	0,6% af købesummen

Afgiften skal betales med det samme, ellers bliver skødet ikke tinglyst. Ved generationsskifte eller overdragelse mellem familiemedlemmer gælder særlige regler.

4. Indsendelse til tinglysningsretten

Når skødet er færdiggjort, underskrevet og afgiften betalt, sendes det ind via tinglysning.dk. Her gennemgår tinglysningsretten dokumentet og sikrer, at alt er udfyldt korrekt.

5. Tinglysning og registrering

Når alt er godkendt, vil du modtage bekræftelse om, at skødet er tinglyst, og det nye ejerskab fremgår nu officielt i tingbogen. Dette kan typisk tage 1-3 hverdage ved standardhandler.

6. Meddelelse til relevante parter

Bank, realkreditinstitut, ejendomsmægler og evt. administrator får automatisk besked, så lån kan udbetales, og handlen endeligt afsluttes.

7. Opbevar dokumentationen

Selvom alt nu varetages digitalt, kan det være fornuftigt at gemme elektroniske kvitteringer og kopi af det tinglyste skøde i din private boligmappe.

Få hjælp til processen

For at forhindre faldgruber eller uventede komplikationer er det altid smart at inddrage professionelle med erfaring i bolighandel. Hos Din Bolighandel kan du læse mere om, hvordan du sikrer dig et korrekt skøde – og hvilke ydelser du kan få hjælp til.

Mange vælger at benytte digital rådgivning for at holde omkostningerne nede og samtidig få tryghed for, at alle juridiske detaljer bliver håndteret sikkert. Det kan især anbefales, hvis det er første gang, du køber bolig, eller hvis bolighandlen adskiller sig fra det typiske køb (eksempelvis som gave, arv, bolighandel mellem familiemedlemmer osv.).

Typiske fejl ved skødeudfærdigelse

Selv små fejl i skødet kan resultere i forsinkelser og i værste fald uoprettelige problemer. Her er nogle af de hyppigste fejl, du bør undgå:

• Forkerte eller mangelfulde personoplysninger på køber/sælger
• Fejl i ejendommens matrikelnummer
• Uoverensstemmelser mellem købsaftale og skøde
• Glemsel af servitutter, der kan begrænse brug af ejendommen
• Manglende tinglysningsafgift eller fejlbeløb
• Manglende underskrift fra alle relevante parter

Disse fejl kan føre til afvist tinglysning, ekstra gebyrer og forsinkelser i overtagelsen.

Huskeliste til skødeprocessen

En gennemgang i punktform hjælper dig med at holde overblik:

• Indhent kopi af købsaftale og eventuelle tillæg
• Kontrollér alle oplysninger inden indsendelse
• Underskriv digitalt med NemID/MitID
• Betal tinglysningsafgiften straks
• Sørg for at holde kontakt til bank og rådgivere under hele processen

At holde styr på alle detaljer gør, at du kan pakke flyttekasserne ud med ro i sindet.

Fremtidssikret ejerskab

Selve processen omkring skødet beskytter ikke bare ejerskab her og nu, men har betydning langt ud i fremtiden. Ved et eventuelt salg, skilsmisse, dødsfald eller refinansiering vil tinglyst skøde dokumentere, hvem der reelt ejer ejendommen.

Den digitale tinglysning gør processen både hurtigere og mere sikker end tidligere. Det er muligt at følge sagen online og holde hele processen transparent for både køber og sælger.

Din bolig kan være dit livs største investering. Med den rigtige hjælp og forståelse for skødeprocessen kan du skabe det bedste fundament for trygge rammer i dit nye hjem.